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戴德梁行魏東：中國(guó)金融對(duì)外開(kāi)放，寫字樓市場(chǎng)回暖

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行業(yè)資訊

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發(fā)布時(shí)間：

2019-11-12

自2019年年初以來(lái)，中國(guó)迅速加快了金融市場(chǎng)開(kāi)放的步伐，國(guó)務(wù)院上周發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步做好利用外資工作的意見(jiàn)，全面取消在華外資銀行、證券公司、基金管理公司等金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍限制，減少外國(guó)投資者投資設(shè)立銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)和開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)的數(shù)量型準(zhǔn)入條件等。同時(shí)，金穩(wěn)委，銀監(jiān)會(huì)從取消外資股比限制、放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入條件等方面提出多條銀行和保險(xiǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)新政。此外，在支付清算領(lǐng)域，多個(gè)境外支付清算公司也正雄心勃勃計(jì)劃進(jìn)軍中國(guó)。中國(guó)政府對(duì)于金融行業(yè)的開(kāi)放無(wú)疑引起了外資金融機(jī)構(gòu)的高度關(guān)注。

　　對(duì)此，戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管魏東表示：“隨著中國(guó)金融市場(chǎng)的逐漸開(kāi)放，境外金融機(jī)構(gòu)將會(huì)越來(lái)越多的進(jìn)入到中國(guó)市場(chǎng)，這無(wú)疑將會(huì)給中國(guó)的寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)利好。以北京為例，作為中國(guó)的金融政策制定和監(jiān)管中心，北京歷來(lái)吸引眾多金融機(jī)構(gòu)將總部設(shè)立與此。金融業(yè)一直以來(lái)是北京寫字樓市場(chǎng)成交的主力。”

　　金融市場(chǎng)對(duì)外開(kāi)放再提速

　　從市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，截止到今年6月份，在境外機(jī)構(gòu)持有的境內(nèi)人民幣資產(chǎn)中，股票總額為16473億元，占中國(guó)股票市場(chǎng)的3.07%，外資持有我國(guó)境內(nèi)人民幣債權(quán)市值近占總市值的2.2%，在保險(xiǎn)行業(yè)，人保和財(cái)保中，2018年外資占比也僅為6.19%。由于歷史以來(lái)中國(guó)對(duì)于境外資金進(jìn)入中國(guó)表現(xiàn)得非常謹(jǐn)慎，導(dǎo)致金融市場(chǎng)活力不足，發(fā)展緩慢。在全球化大背景下，中國(guó)的資金需要全球流通的需求變得越來(lái)越迫切，中國(guó)需要用金融的深度開(kāi)放來(lái)完成對(duì)全球資源的有效配置從而實(shí)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步騰飛。

　　對(duì)境外投資者而言，中國(guó)的金融市場(chǎng)具有巨大的吸引力，中國(guó)金融業(yè)增加值從2009年的2.18萬(wàn)億上升到2018年的6.91萬(wàn)億，上漲了217%，并且過(guò)去十年的平均增速為7.2%。中國(guó)的保費(fèi)收入從2009年的1.11萬(wàn)億元上升到2018年的3.41萬(wàn)億，上漲了207%。目前中國(guó)股市上市公司市值同GDP的比例僅為46.4%，而美國(guó)是148.5%，新加坡是188.7%，巴菲特認(rèn)為這個(gè)比值在70-80%是投資的最佳區(qū)間，這說(shuō)明中國(guó)股票市場(chǎng)是被低估了，這也給境外投資者一個(gè)抄底的機(jī)會(huì)。2015-2017年，金融業(yè)成交一直領(lǐng)跑北京寫字樓市場(chǎng)，占比分別為32%、40%和34%。雖然從2018年下半年開(kāi)始，由于國(guó)家開(kāi)始了對(duì)P2P類企業(yè)的嚴(yán)格監(jiān)管導(dǎo)致北京寫字樓市場(chǎng)金融企業(yè)的租賃成交開(kāi)始萎縮，但2019年三季度金融類租賃成交占比仍達(dá)19.0%。

　　作為北京寫字樓市場(chǎng)金融企業(yè)的最大聚集區(qū)，金融街聚集了大量?jī)?nèi)外資金融機(jī)構(gòu)。由于金融街企業(yè)租戶的穩(wěn)定性極高，五年來(lái)區(qū)域內(nèi)空置率始終保持在5%以下，2015-2019年前三季度，新租和搬遷至金融街商圈的金融企業(yè)租賃面積占金融企業(yè)總簽約面積的12.7%，而中央商務(wù)區(qū)和東二環(huán)得益于核心區(qū)域優(yōu)越的地理位置和相對(duì)充裕的可租賃面積，同樣成為金融企業(yè)的青睞之地。2015年-2019年前三季度金融企業(yè)新租和搬遷至中央商務(wù)區(qū)和東二環(huán)商圈的租賃面積分別占金融企業(yè)總簽約面積的38.6%和9.7%。同時(shí)，受近幾年北京城市更新的快速發(fā)展，一些位于非核心商圈但地理位置相對(duì)優(yōu)越的城市更新項(xiàng)目也同樣受到了金融企業(yè)的青睞，租賃面積分別占金融企業(yè)總簽約面積的10.7%。

　　值得一提的是，北京的金融企業(yè)成交仍主要以內(nèi)資機(jī)構(gòu)為主，2015年-2019年前三季度，外資金融企業(yè)新租和搬遷的成交面積僅占金融企業(yè)總簽約面積的7.7%。其中，以大量外資機(jī)構(gòu)和金融行業(yè)聚集的中央商務(wù)區(qū)更加吸引外資金融企業(yè)的關(guān)注。2015年-2019年前三季度，新租和搬遷至中央商務(wù)區(qū)的外資金融企業(yè)租賃面積占外資金融企業(yè)總簽約面積的44.2%。受全球經(jīng)濟(jì)不景氣影響，望京-酒仙橋和亦莊等非核心區(qū)域得益于較低的市場(chǎng)租金和充足的可租賃面積也受到了有大面積需求的外資金融企業(yè)的青睞。

　　利在長(zhǎng)遠(yuǎn)寫字樓市場(chǎng)逐步回暖

　　長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，金融開(kāi)放將會(huì)是循序漸進(jìn)的過(guò)程，不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)給寫字樓帶來(lái)明顯的變化。但從更長(zhǎng)期的發(fā)展來(lái)看，未來(lái)3-5年，境外金融機(jī)構(gòu)將會(huì)逐漸滲透到中國(guó)的主要城市，他們對(duì)寫字樓的地段和品質(zhì)要求較高，且承租能力較強(qiáng)，因此會(huì)帶動(dòng)城市寫字樓市場(chǎng)的需求。在北京，雖然金融街仍是外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入北京的首選之地，但由于可租賃面積有限，外資企業(yè)較為集中的中央商務(wù)區(qū)、望京區(qū)域以及對(duì)接金融街外溢需求的麗澤商務(wù)區(qū)等區(qū)域?qū)⒊蔀橥赓Y金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入北京的首選。

　　關(guān)于戴德梁行

戴德梁行(紐約證券交易所股票代碼：CWK)是享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問(wèn)公司, 通過(guò)兼具本土洞察與全球視野的房地產(chǎn)解決方案為客戶創(chuàng)造卓越價(jià)值。戴德梁行遍布全球70多個(gè)國(guó)家，設(shè)有400多個(gè)辦公室，擁有51000名專業(yè)員工。在大中華區(qū)，我們的22家分公司合力引領(lǐng)市場(chǎng)發(fā)展，并于2017和2018連續(xù)兩年蟬聯(lián)《歐洲貨幣》綜合實(shí)力、租賃及銷售代理、評(píng)估、研究四項(xiàng)中國(guó)區(qū)年度大獎(jiǎng)。2018年公司營(yíng)業(yè)收入達(dá)82億美元，核心業(yè)務(wù)涵蓋物業(yè)管理、設(shè)施管理、項(xiàng)目管理、租賃代理、資本市場(chǎng)及顧問(wèn)服務(wù)等。更多詳情，請(qǐng)關(guān)注微信(戴德梁行)。